Finance, Markets and Valuation
DOI: 10.46503/OERI9337
Corresponding author
Diego Gonzalo Astudillo
Cobos
Received: 09 Feb 2021
Revised: 12 Mar 2021
Accepted: 21 Mar 2021
Finance, Markets and
Valuation
ISSN 2530-3163.
Finance, Markets and Valuation Vol. 7, Num. 1 (Enero-Junio 2021), 41–52
Análisis del mercado inmobiliario español como
oportunidad de inversión
Analysis of the Spanish real estate market as investment
opportunity
Diego Gonzalo Astudillo Cobos
1
1
Universitat Politècnica de València. Valencia, España. Email: dgastcob@ade.upv.es
JEL: R21, R30, R33, R38
Resumen
Tras el estallido de la burbuja, el sector inmobiliario se ha convertido en un mercado muy atractivo para
los fondos de inversión o grandes inversores. Las entidades financieras estaban atravesando una situa-
ción muy complicada y estos fondos oportunistas encontraron el mejor momento para invertir en bienes
raíces. Uno de los fondos que más importancia tienen en este mercado es Blanckstone, que posee una
gran cartera de activos inmobiliarios y es considerado como el mayor casero de España.
A finales de 2013 varios indicadores eran favorables para el sector inmobiliario. Sin embargo, desde el
último trimestre de 2019 esta recuperación ya presentaba signos de agotamiento y la contracción fue
mayor en este año, ya que se paralizó la actividad productiva en la mayoría de los sectores. No obstante,
varios autores coinciden en que no se producirá un hundimiento del mercado, ya que se sustentan en
que las condiciones actuales son mejores en comparación con las que se dieron durante el estallido de
la burbuja, por ejemploel sectorprivado presenta una mejor posiciónfinanciera y no hay unaedificación
excesiva.
Keywords: Mercado inmobiliario; SOCIMI; Fondos Buitre; Burbuja inmobiliaria; Crowdfunding inmobilia-
rio
Abstract
Aer the bubble burst, the real estate sector has become a very attractive market for funds or large in-
vestors. Financial entities were going through a very diicult situation and these opportunistic funds
found the best time to invest in real estate. One of the most important funds in this market is Blanck-
stone, it has a large portfolio of assets and is considered the largest landlord in Spain.
At the end of 2013, several indicators were favorable for the real state sector. However, since thelast quar-
ter of 2019, this recovery already showed signs of exhaustion and the contraction was greater this year
sinceproductive activity in most sectors was paralyzed. However, severalauthorsagreethat a market col-
lapse will not occur, since they are since current conditions are better compared to those that occurred
Cómo citar: Astudillo Cobos, D. G. (2021) Análisis del mercado inmobiliario español como oportunidad
de inversión. Finance, Markets and Valuation 7(1), pp. 41–52.
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during the bursting of the bubble, for example the private sector presents a better financial position and
there is no excessive building.
Keywords: Real-estatemarket; REITS; SOCIMI; Vulture Founds; Housing Bubble; Realestate crowdfunding
1 Introducción
Durante el periodo 1997-2007 la economía española experimentó un gran crecimiento.
Gran parte de este crecimiento se basó en una expansión del mercado inmobiliario, lo cual
originó una sobrevaloración de los precios de la vivienda. Sin embargo, tras el estallido de la
burbuja, en el año 2008 el mercado inmobiliario español experimento una gran desaceleración.
Se produjo una fuerte caída de los precios y de las ventas, según el Ministerio de Fomento
(2012). En el año 2008 los precios de la vivienda se redujeron en un 19 % desde su máximo en el
primer trimestre de 2008, y más de un 23 % en términos reales.
La fuerte caída del precio de la vivienda que atravesó el mercado español durante el periodo
2008-2013 estuvo marcado por el año 2012, ya que en ese año la variación anual del precio de
la vivienda fue de un -13,7 %. Sin embargo, a finales del año 2013 experimenta una significativa
recuperación, produciéndose una mejora en el precio de la vivienda hasta el año 2019. Además,
el aumento del precio no ha sido el único indicador para evidenciar esta mejora en el mercado,
ya que según Alves y Urtasun (2019) tomando como referencia la inversión real en vivienda,
el aumento acumulado entre el cuarto trimestre de 2013 y el cuarto trimestre de 2018 fue del
45 %, frente al 15 % que aumento el PIB en el mismo periodo.
Como podemos observaren la Figura 1 latransmisión total deviviendas a partir del año 2013
experimento una tendencia alcista. En concreto para el año 2019, según los datos consultados
en el Instituto Nacional de Estadística (INE), se había registrado más de 34.000 transmisiones,
es cierto que esta cifra supone un importe muy reducido en comparación a las que se reali-
zaban durante el periodo de expansión del mercado inmobiliario. Por ejemplo, según Alves y
Urtasun (2019), en promedio anual, durante el periodo 2004-2007 el número de transacciones
de viviendas ascendió a unas 885.000.
Durante la fase de recuperación, según tipo de vivienda, era mayor el número de compra-
ventas realizadas por viviendas de segunda mano. No obstante, ha sido mayor el incremento
del precio en la vivienda nueva.
Respecto a la nacionalidad de los compradores, es cierto que se ha producido un incremento
de la compra de vivienda por parte de residentes españoles y extranjeros. Sin embargo, estos
últimos han tenido una mayor participación o presencia durante la fase de recuperación los
inversores extranjeros.
En relación con la compraventa de vivienda por parte de los extranjeros, según Alves y
Urtasun (2019), los ciudadanos extranjeros que tienen una mayor participación en el mercado
inmobiliario español son los británicos (14 %), después los franceses y alemanes (8 % cada uno)
y los rumanos y los marroquíes (7 % cada grupo).
Sin embargo, en el año 2020 el mercado inmobiliario está experimentando un retroceso,
como consecuencia de la pandemia. Aunque este sector no es uno de los más perjudicados,
según los últimos datos disponibles, a principios de verano las transacciones efectuadas en
este sector se situaron un 33 % por debajo de las que se realizaban antes de decretarse el confi-
namiento. No obstante, Ocaña y Torres (2020) consideran que no se producirá un hundimiento
del mercado. En primer lugar, porque la demanda se sustenta en los bajos tipos de interés y la
perspectiva de que estos se mantengan bajos a medio plazo; además escasean otras buenas
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Fuente: INE
Figura 1. Estadística de Transmisión de Derecho de propiedad, Total Nacional, General
alternativas de inversión para los compradores.
Aunque en este año se haya producido una caída del precio medio de la vivienda entre el
5 % y 8 %. Montoriol (2020) coincide en que tampoco se producirá un hundimiento del mercado
inmobiliario y que el sector tendrá capacidad para sortear la crisis actual, los argumentos que
expone son los siguientes:
Antes de la pandemia, los hogares y las empresas presentaban una situación financiera más
saneada en comparación con la que presentaban durante el estallido de la burbuja.
La edificación no era excesiva en relación con la evolución de la demografía.
El sector bancario presentaba una mejor situación de solvencia y liquidez.
Otro factor o variable que no concuerda con las expectativas favorables de los anteriores
autores es la demanda de fondos para la adquisición de vivienda por parte de los hogares, ya
que esta se ha reducido de forma significativa. Según la encuesta sobre préstamos bancarios
Menéndez Pujadas (2020) esta reducción se debe principalmente a una menor confianza de los
consumidores y al empeoramiento de las perspectivas relativas al mercado de la vivienda.
2 Grandes participantes en el proceso de “recuperación del mercado”
Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, el mercado se depreciaba entre un 35 % y
un 44 %. A principios de 2013, miles de inmuebles -comerciales, residenciales e industriales-
se vendían a precios muy reducidos, esto unido al establecimiento de políticas para atraer a
inversionistas, facilito la venta de los inmuebles.
Este contextode depreciación de activos y políticas favorables para atraer a inversionistas ha
provocado que dicho mercado sea un lugar atractivo para invertir, produciéndose una llegada
masiva de los fondos de inversión internacionales, ya que a muchos fondos les resulta atractiva
la devaluación de esos activos. En tan solo tres años, según Abellán (2015), los fondos de
inversión, denominados popularmente como “fondos buitre”, han invertido miles de millones
de euros en la compra de activos tóxicos procedentes de la SAREB
1
y las entidades financieras.
Debido a la especial relevancia que tienen en este mercado los fondos buitre. En primer
lugar, daré a conocer qué se entiende por dicho término y la forma de operar de estas entidades.
1 SAREB es una Sociedad de gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, también denominado
banco malo. Fue creada en el año 2012 para ayudar a sanear el sistema financiero español, esta sociedad compra a
los bancos sus activos con problemas ligados al sector inmobiliario.
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Los fondos buitre son fondos de capital de alto riesgo que compran a precio de default
títulos de deuda de empresas y de Estados con economías agonizantes con el propósito de
conseguir a través de litigios sumas considerablemente mayores de lo que pagaron por ellos.
(Kupelian y Rivas, 2014)
La forma de operar de estas entidades de capital riesgo es la siguiente: el Estado emite
títulos de deuda en el mercado primario; posteriormente surge una crisis financiera esos títulos
se venden en el mercado secundario a precios muy bajos, ya que el Estado o entidad emisora
se encuentra en dificultades, los acreedores buscan vender, aunque obtengan pérdidas. En ese
momento es cuando participan los fondos buitre recomprándola a un precio muy bajo.
Comienzan los procesos de restructuración de la deuda, mientras el Estado recupera paula-
tinamente su solvencia, pero el fondo se niega a renegociar el valor de la deuda. Dicho fondo
inicia un procedimiento judicial para exigir el pago del valor nominal de la deuda más los
intereses generados.
La restructuración del sistema financiero, con el objetivo de sanear las cuentas de los
bancos y cajas de ahorro que estaban expuestos a la burbuja inmobiliaria, ha modificado por
completo el modelo tradicional de mercado inmobiliario español. Los fondos han adquirido
grandes paquetes de viviendas problemáticas (activos tóxicos) de los bancos de forma masiva,
aumentando de forma significativa su participación en el mercado inmobiliario, ya que están
presentes en el ámbito residencial, comercial e industrial. Según (Ugalde, 2018), en apenas un
año varias entidades financieras como Santander, BBVA, CaixaBank y Sabadell han conseguido
sacar de sus balances una década de crisis inmobiliaria, la espectacular cifra de 68.000 millones
de euros brutos que tenían ligados a inmuebles.
Las principales figuras que se encuentran o están involucradas en la transformación del
mercado inmobiliario según Abellán (2015) son:
1.
Las Sociedades de gestión inmobiliaria: son grandes sociedades de inversión que tienen
como objetivo la adquisición, gestión y venta de activos inmobiliarios. Estas entidades
tienen una estrategia de inversión diversificada entre los diferentes sectores del mercado,
para lo que disponen de fondos que operan en cada uno de los sectores. En el mercado
español bajo esta forma societaria destacan Magic Real State (participada entre otras por
Blackstone) y la sociedad Azora.
Respecto al fondo Blackstone, este entro en el mercado español en el año 2013 mediante la
compra de 1860 viviendas sociales, durante ese periodo ha adquirido miles de inmuebles
de entidades como Banco Popular o Catalunya Caixa situándose en el año 2018, con una
cartera formada por más de 31.000 viviendas, entre los mayores propietarios de viviendas
en España. Desde sus inicios en España la sociedad por la compra de esas viviendas sociales
fue denominado fondo buitre.
Este fondo ha demostrado que tiene una gran influencia y poder en España; por ejemplo,
en el año 2019 la cara visible de este fondo en España (Claudio Boada) amenazó con retirar
las inversiones, ya que en la vivienda había una regulación incipiente. Como respuesta el
Ministerio de Economía elimino el punto que permitía a los Ayuntamientos limitar los precios
(Plaza, 2019).
Actualmente este fondo ya es considerado como el mayor casero de España. Según la
información consultada en la página Público (2020), Blackstone creo una nueva sociedad
denominada Testa Home con el objetivo de unificar la gestión de 20.000 viviendas que se
encontraban ubicados en bloques residenciales.
2.
Servicers: inicialmente estas sociedades fueron creadas para favorecerla venta de los activos
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Fuente: El País
Figura 2. Activos residenciales destinados al alquiler
inmobiliarios que se encontraban en los balances de las entidades financieras. Existen dos
tipos de servicers, según Inmoking (2017): los que se encargan de gestionar activos para la
banca como servicio externo y los que han comprado los activos a los bancos.
La posición vendedora de la banca ha posibilitado que estas entidades incrementen su cuota
de mercado, convirtiéndose en un sector muy concentrado en el que un pequeño número
de empresas como Altamira, Servihabitat, Haya y Solvia controlan más del 80 % de activos.
Actualmente la mayor parte de las entidades de este sector han pasado a ser controladas
por los fondos inversión.
3. Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI):
Estas sociedades se regulan en la Ley 11/2009, de 26 de octubre. Este régimen está dirigido
al mercado inmobiliario y tiene como objeto no solo el arrendamiento de viviendas, sino
también el arrendamiento de cualquier otro bien inmueble de naturaleza urbana.
Durante el periodo 2013-2019 las SOCIMI han experimentado un gran crecimiento. Para
el año 2013 solo existían dos SOCIMI y para el año 2019 ya existían 90. España se sitúa en
el segundo país con más SOCIMIs, que gozan de una tributación especial para atraer la
inversión.
Las SOCIMI iniciaron su actividad en España en el año 2009, parte de su éxito se debe a que
gozan de una exención fiscal a cambio de repartir casi todo su dividendo. A finales de 2019
estas sociedades controlaban activos por valor de 48.800 millones de euros (Aranda, 2019).
Las inversiones que han realizado estas sociedades han sido mayores en el segmento no
residencial, ya que según García-Vaquero y Roibás (2020) a finales de 2019 un 82 % de
la cartera de las SOCIMI españolas estaba invertido en hoteles, oficinas, locales, centros
comerciales y centros logísticos.
Por medio de estas sociedades distintos perfiles de inversores (institucionales extranjeros y
nacionales, así como inversores particulares) han accedido a este mercado, permitiendo la
reactivación de este sector. Para el pequeño ahorrador que esté interesado en invertir en el
sector inmobiliario estas sociedades funcionan como un buen vehículo para iniciarse en
este mercado, ya que los desembolsos que exigen no son muy elevados. Al ser empresas
que en su mayoría cotizan en un mercado continuo y algunas en bolsa, mediante la compra
de sus títulos, el inversor ya puede ser partícipe de los beneficios de la sociedad.
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Fuente: El País
Figura 3. Las diez mayores Socimis en capitalización bursátil
Fuente: Statista
Figura 4. Evolución del precio de la vivienda en alquiler en España entre 2006 y 2020 (en euros por m2)
No obstante, el intento de recuperar el mercado o mejor dicho de sanear las cuentas de los
bancos, mediante la atracción de los fondos internacionales ha generado efectos negativos.
Uno de ellos es que la compra masiva de vivienda (pública y privada) ha provocado incremento
de los precios del alquiler, tal y como se puede observar en la Figura 4, ya que ahora los fon-
dos controlan una gran parte de este mercado, provocando en muchas ocasiones que varios
inquilinos se vean forzados a abandonar sus viviendas por medio del desahucio.
Por ejemplo, en el tercer trimestre del año 2018, según los datos consultados en Epdata
2
,
los lanzamientos por no pagar la hipoteca eran de 5.672 y los lanzamientos por no pagar el
alquiler fueron de 10.491.
El 6 de junio de este año se publicó una nueva ley que regula los alquileres, con esta nueva
ley se pretender introducir medidas para evitar los desahucios por impago de alquiler. Esto
afectara de forma directa a los fondos buitres, ya que según Pinar (2020) esta ley se aplicará
cuando el inmueble se localice en una zona de “mercado tensionado”, es decir donde se haya
observado un elevado aumento de los precios y en los casos en los que el propietario sea un
2 Epdata es una plataforma creada por Europa Press para facilitar el uso de datos públicos. Los datos se han recupera-
do de la siguiente dirección: https://www.epdata.es/desahucios-no-pagar-alquiler-hipoteca/a64f5500
-b74b-498b-b9f8-5a33745cfe59 Fecha de consulta: 28 de diciembre de 2020.
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“gran contenedor” de viviendas dedicadas solo al mercado del alquiler.
Respecto a la situación actual de los fondos inmobiliarios, “los fondos internacionales han
dado un vuelco a la política de ventas que tenían hasta ahora y, debido a la crisis económica
que ha traído el coronavirus, han apostado por ajustar drásticamente los precios y acelerar las
desinversiones” (Ugalde, 2020). Se espera que los fondos realicen un ajuste de precios de entre
el 15 % al 50 % con el objetivo de colocar sus carteras en el mercado.
Una sociedad que también es de granimportancia en este mercadoesla Sociedad de Gestión
de Activos Procedentes de la Restructuración Bancaria (SAREB), fue creada por el Estado y
por el Consejo Europeo. No obstante, aunque esta entidad tiene una finalidad y financiación
pública, se encuentra gestionada por entidades privadas.
Algunas característicasde estasociedad según la actualización del informe, sobre el impacto
socioeconómico de SAREB realizado por EY
3
2019 son:
Se encuentra participada por un: 45,9 % por el FROB
4
y un 54,1 privada (Banca Española y
compañías aseguradoras).
Sus principales actividades son: 1. Gestión y venta de inmuebles y 2. Gestión y liquidación
de prestamos.
Se creo con un horizonte temporal de 15 años (2012-20027).
Esta sociedad se creó como un vehículo clave para ayudar en el saneamiento de los balances
de las entidades bancarias en España que estaban expuestas al sector inmobiliario, dotándolas
de liquidez y reactivando el sector inmobiliario. Según el informe realizado por Ernst & Young
Global (2019), a partir de la creación de SAREB junto con el resto de las medidas utilizadas para
restructurar el sector bancario, este sector empezó a estabilizarse. Para el año 2014 el precio del
m2 de la vivienda se situaba en 1.456 paulatinamente el precio se incrementó hasta situarse en
2018 en 1.619 euros por m2.
Además, la mejora del sector inmobiliario resulto atractiva para los inversores extranjeros,
ya que por medio de SAREB serealizaron operaciones inmobiliarias con inversores que sirvieron
de referencia y punto de partida para la reactivación del sector. Durante el periodo 2012-2015
el incremento de la inversión extranjera fue superior al 300 % rodando los 5.000 millones de
euros desde 2016 (Ernst & Young Global, 2019).
Por otra parte, aunque su principal objetivo sea la venta de inmuebles y la gestión de
préstamos, esta sociedad ha utilizado como vía alternativa a la desinversión el alquiler de los
inmuebles obteniendo ingresos de un total de 7.552 inmuebles, que han servido para reducir
los costes asociados a los inmuebles.
3 Estrategias de inversión en el mercado inmobiliario
Tras haber expuesto la evolución y situación actual del mercado inmobiliario considero
que, llegado a este punto, es importante establecer una clasificación de este mercado. Para
ello dividiré el mercado en tres categorías y son las siguientes:
1.
Mercado residencial: comprende todo tipo de activos inmuebles como apartamentos, pisos,
casas, chalés, etc. que sirven o proporcionan alojamiento permanente.
2.
Mercado industrial: se trata de un mercado de naves y terrenos industriales usados para la
elaboración, reparación, almacenaje, etc.
3 Ernst & Young Global Ltd. (EY) es una firma de servicios profesionales internacional que provee servicios de auditoria,
servicios tributarios, asesorías en riesgos, servicios financieros y transacciones a sus clientes.
4 Fondo de Restructuración Ordenada Bancaria (FROB). Fue creado en 2009 para reforzar los fondos propios de bancos
y cajas y gestionar la restructuración del sistema financiero.
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3.
Mercado comercial: en esta última clasificación se encuentran los bienes inmuebles que se
utilizan exclusivamente con fines comerciales. Esta categoría abarca desde una pequeña
oficina hasta grandes centros comerciales.
El inversor para elegir en qué tipo de mercado inmobiliario pretende colocar su capital
debería realizar un análisis de la rentabilidad y revalorización esperada para cada uno de los
inmuebles disponibles. Según el informe de la consultora CBRE
5
el retorno de la inversión de
algunos inmuebles para el año 2019 era la siguiente: hoteles un 5 %, naves un 5,25 %, viviendas
en arrendamiento un 3,94 % y locales comerciales un 3,5 %.
Una vez dado a conocer la clasificación del mercado inmobiliario, comentare las principales
características de este mercado:
El precio de los activos es difícil de determinar. La valoración de los activos se realiza por
referencias próximas, pero no se conoce con exactitud el verdadero valor que alcanzaría el
inmueble en el mercado. Es decir, la valoración del activo solo tiene carácter orientativo.
Es un mercado cíclico. Es decir, el mercado inmobiliario es sensible a la economía, esto
implica que si la economía en su conjunto va bien este mercado resultara rentable, mientras
que en una crisis los activos pierden su valor.
El mercado inmobiliario tiene una alta heterogeneidad. Según Lamothe, López, de Luna, y
de Miguel (2009) la elevada heterogeneidad de las inversiones inmobiliarias hace necesario
que cada tipo de activos e inversiones sea manejado por un experto; de otra forma, se estará
muy expuesto al fracaso o a rentabilidades sensiblemente menores.
En este mercado existe una baja capacidad generadora de liquidez a corto plazo.
“La inversión en bienes inmuebles es un negocio complejo que involucra varios aspectos
legales, financieros e interpersonales diferentes” (Owen, 2019). Según las intenciones, necesi-
dades y capacidades del inversor, este dispone de numerosas estrategias de inversión y dado
que este artículo tiene como objetivo indicar a los interesados la evolución del mercado in-
mobiliario y evaluarlo como una alternativa de inversión; considero que es adecuado dar a
conocer algunas estrategias de inversión que podrían realizarse en este mercado.
En primer lugar, tenemos la inversión directa en bienes inmuebles:
Dentro de esta modalidad las más clásica se basan en comprar para después alquilar y
comprar, rehabilitar y vender (se le conoce también como flipping). El momento más adecuado
para realizar este tipo de inversiones es cuando el mercado se encuentra en un punto de precios
bajos.
La dos son inversiones que requieren grandes cantidades de capital. La primera se realiza
a largo plazo, mientras que en la segunda su horizonte temporal se da entre el corto y medio
plazo. En la modalidad compra para alquilar el inversor obtiene una serie de rentabilidades
periódicas soportando un bajo riesgo, para realizar este tipo de inversión se requiere de un
buen análisis del mercado y evaluar la disponibilidad y capacidad para gestionar y administrar
el inmueble.
Sin embargo, aunque la inversión inmobiliaria directa, sea una inversión de bajo riesgo
presenta una seria de inconvenientes, según Lamothe y cols. (2009) algunos inconvenientes
son:
Se necesita de un patrimonio elevado para poseer una cartera diversificada de inmuebles.
Es necesario disponer de una gran cantidad de tiempo y recursos para explotar de manera
eficiente los activos inmobiliarios.
5 CBRE es una compañía de consultoría y servicios inmobiliarios con sede central en Dallas.
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Existe dificultad a la hora de valorar las inversiones. Dado que cada activo inmobiliario es
único, resulta complicado conocer con exactitud el precio de este.
Por otro lado, tenemos la inversión indirecta, según Lamothe y cols. (2009) la inversión
indirecta, normalmente, no requiere tanto volumen de capital, reduce el coste de exposición a
propiedades de grandes tamaños y tienen menores costes de transacción a cambio de ceder
cierto control sobre la toma de decisiones (lo que puede desembocar en problemas de agencia).
La mayor facilidad de diversificación supone un menor riesgo.
Otra forma de invertir en este mercado es por medio de inversores profesionales. Esto es lo
que se conoce como inversión pasiva. Algunas de las sociedades que permiten acceder a los
pequeños inversores a este mercado son las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión.
Los inversores particulares que invierten en este tipo de sociedades pueden obtener dos
tipos de rentabilidades; una es por medio de los dividendos, ya que están obligadas a repartir
el 80 % de sus beneficios y por la venta de sus títulos. Respecto a la rentabilidad que ofrecen
por medio de los dividendos está suele estar en torno al 4 %, pero depende del tipo de activo
que gestionen.
La inversión es SOCIMI dedicadas al alquiler residencial es menos rentable que las que se
especializan en oficinas o centros comerciales, ya que el riesgo del residencial es más bajo
(Esparza, 2020).
El Crowdfunding inmobiliario:
Este término se refiere a proyectos de financiación en masa, mediante el uso de la tecno-
logía y de los nuevos medios de comunicación -internet, redes sociales-, una pluralidad de
personas aúna un capital colectivo con el objetivo de desarrollar un proyecto ahorrando costes
transaccionales. (Redondo, 2016).
En el año 2015 en España llego a extenderse esta nueva tendencia de crowdfunding inmobi-
liario. Redondo (2016) define esta nueva tendencia como aquel proyecto u operación donde
los inversores adquieren la propiedad del bien inmueble y por tanto son los “propietarios” del
mismo recibiendo, a cambio, una rentabilidad mediante la parte del alquiler y, en su caso, de
la venta futura del inmueble en la parte proporcional que le corresponda a cada inversor.
Con esta nueva tipología de inversión una gran cantidad de pequeños inversores han logra-
do acceder al mercado inmobiliario mediante el uso de plataformas encargadas de seleccionar
y ejecutar las inversiones.
Algunas características del crowdfunding inmobiliario son:
Ofrece una rentabilidad media soportando un riesgo bajo. Esto se da, ya que se combina dos
tipos de rentabilidad, por un lado, la que se puede obtener mediante el alquiler del inmueble
y la segunda la obtenida tras su enajenación.
Permite realizar inversiones de pequeñas cantidades. El usuario puede elegir financiar un
gran proyecto realizando una pequeña inversión.
Permite diversificar el riesgo por medio de la inversión colectiva.
Sin embargo, debido a la dificultad que ha tenido tanto la Comisión Nacional de Mercado de
Valores (CNMV) y el Banco de España de certificar estas plataformas de inversión, el crecimiento
de estas plataformas se ha estancado. Tras dos años consecutivos de obtener crecimientos por
encima del 90 % para el año 2019 esta modalidad de inversión toca techo, ya que la recaudación
del año 2018 y 2019 fue muy similar 39 millones y 39,7 millones de euros respectivamente.
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Inversión directa Inversión a través de un Fondo de Inversión Inmobiliaria (FII)
Momento de la compra y posterior explotación y tenencia del inmueble
Costes de la inversión
1. Coste del inmueble 1. Cantidad invertida
2. Registro de propiedad 2. Comisión de suscripción si existe.
3, Impuestos en la compra: en inmuebles de segunda mano ITP y para inmuebles adquiridos directamente de promotor IVA y AJD. 3. Deducción de impuestos incluso posibilidad de exención
Efecto en la declaración del IRPF
1. El contribuyente tiene que declarar los rendimientos obtenidos por el inmueble. Tributan como renta del capital inmobiliario 1. La rentabilidad que percibe el participe son rentas del capital mobiliario (como la inversión en cualquier fondo de inversión)
- Se puede deducir una serie de gastos (amortizaciones, tributos, suministros, ...). 2. Mientras dure la inversión, no tributan.
2. Imputación de rentas inmobiliarias:
- En general el 2% sobre el valor catastral.
- 1,1 % del valor catastral revisado.
Impuestos locales
1. Mientras dure la inversión se paga el IBI 2. El participe no soporta el pago del IBI.
Obligaciones administrativas
1. El arrendador de un inmueble (que no sea vivienda debe): 1. El partícipe no tiene ninguna obligación, ni responsabilidad frente a la Administración de Hacienda, puesto que éstas son funciones propias del FII.
- Trimestralmente presentar declaración de IVA e ingresar el IVA repercutido del alquiler.
- Debe presentar un resumen anual de IVA
2. El inversor tiene responsabilidad frente a la Administración.
Fuente: La inversión en productos inmobiliarios (Amargant, 2008).
Cuadro 1. Diferencias para un inversor particular por medio de la inversión directa y mediante Fondos de Inversión Inmobiliaria
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4 Conclusiones
Como se ha comentado a lo largo de este artículo, el mercado inmobiliario español durante
el periodo 2008-2013 estaba sufriendo una gran depreciación. Esta crisis provocó que varias
entidades financieras que habían acumulado en sus balances activos inmobiliarios se vieran
forzadas a vender estos activos a precios reducidos, convirtiéndose así España en un país muy
atractivo para los fondos de inversión foráneos.
Aunque la entrada de estos fondos ha favorecido la recuperación del mercado inmobiliario,
las entidades financieras y los fondos de inversión han convertido un derecho básico (derecho
a disfrutar de una vivienda) en un negocio especulativo y han generado una nueva burbuja, la
denominada “burbuja del alquiler” generada por estos fondos.
Desde el año 2014 el mercado inmobiliario presentaba signos de recuperación, y algunos
indicadores explicados en este trabajo -como el precio de la vivienda- transmitían señales a los
inversores de que era un buen momento para adoptar una posición larga (comprar) en bienes
raíces, ya sea por medio de los diversos vehículos de inversión inmobiliaria o de forma directa.
No obstante, en la actualidad existe desconfianza e incertidumbre por parte de los inverso-
res. La crisis provocadapor el coronavirus afectará de forma muy significativa a la mayoría de los
sectores y el sector inmobiliario será uno de ellos. Por ello, ante esta situación de precios bajos
y tipos de interés bajos, las oportunidades de invertir en este sector serán mejores, en compa-
ración con el resto inversiones alternativas. En definitiva, el sector inmobiliario nuevamente
volverá a ser un mercado atractivo para los diferentes tipos de inversores.
De los diversos tipos de inmuebles en los que se puede invertir, los comerciales son los que
sin duda ofrecerán una mayor rentabilidad. Aunque, dependiendo del perfil del inversor, éste
puede optar por invertir de forma directa o por medio de sociedades profesionales. Por otra
parte, es recomendable que antes de materializar cualquier tipo de inversión se realice una
planificación fiscal, pues, aunque la fiscalidad no debería ser el motivo principal por el cual el
inversor se decante por realizar una inversión u otra, debería conocer qué aspectos le afectarán
en su factura tributaria.
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